• TSU mutuo tasso fisso: 7,1875% - tasso variabile: 6,8500%
  • TSU leasing immobiliare tasso fisso: 8,6000% - tasso variabile:7,8875%
  • TSU aperture di credito oltre 5.000: 14,6750%
  • TSU anticipi e sconti oltre 200.000: 7,9500%
  • TSU scoperti oltre 1.500: 22,2125%
  • Tasso BCE 0,00%
  • Tasso legale dal 01/01/2018: 0,3%

RASSEGNA STAMPA


È nullo il mutuo che supera l’80% del valore dell’immobile

Tribunale di Firenze: il «prezzo» da prendere come riferimento non è quello di mercato ma quello ipotecario
Plus24 - 20/12/2014

È nullo il mutuo concesso dalla banca in misura superiore all’80% del valore (ipotecario e non di mercato) dell’immobile. Così ha deciso la Terza sezione civile del Tribunale di Firenze che, con ordinanza del 30 ottobre scorso, potrebbe creare seri problemi alle banche che hanno superato il limite nel finanziamento fondiario concesso ai loro clienti. Ma facciamo un passo indietro.

La vicenda

Una banca ha chiesto che il proprio credito, derivante da alcuni finanziamenti fondiari (concessi cioè in base all’articolo 38 del Testo unico bancario, Tub), venga ammesso — in via privilegiata — allo stato passivo del fallimento di una società. Il giudice delegato, però, ha rilevato la nullità dei mutui in quanto risulta superato il limite di finanziabilità previsto dalla legge (articolo 38 del Tub e delibera 22 aprile 1995 del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, Cicr) pari all’80% del valore ipotecario degli immobili concessi a garanzia. Per questo motivo, la banca viene ammessa al passivo soltanto per il capitale — non per gli interessi — per di più in via chirografaria (non privilegiata). Ma la banca si è opposta.

La decisione

I giudici toscani (presidente Damonte; relatore Mariani) hanno però respinto l’opposizione della banca in quanto il limite di finanziabilità (80%) è da considerarsi norma imperativa, volta cioè a garantire il regolare andamento dell’attività bancaria essenziale all’economia nazionale (su quest’ultimo aspetto si sono espresse anche le Sezioni unite della Cassazione con sentenza n. 8355/1994). Non è invece condivisibile — prosegue il Tribunale — quanto statuito dalla Cassazione con la sentenza n. 26672/2013, secondo la quale questa normativa sarebbe posta soltanto a tutela delle banche e quindi la sua violazione determinerebbe soltanto una responsabilità risarcitoria e sanzioni amministrative per gli amministratori degli istituti di credito. Il Tribunale — richiamando la sentenza n. 9219/1995 della Suprema Corte — osserva invece che la violazione del limite di legge riguarda la genesi del rapporto contrattuale e incide direttamente sul suo oggetto. La violazione del limite di finanziabilità comporta quindi la nullità totale (e non soltanto parziale) del mutuo, ai sensi del comma 1 dell’articolo 1418 del Codice civile, con la conseguenza che non può essere ammesso al passivo fallimentare il credito per interessi ma soltanto quello per capitale (quest’ultimo, però, senza privilegio ipotecario).

Il commento

«Questa ordinanza — approfondisce l’avvocato Marco Rossi, managing partner dello studio legale e tributario associato Rossi Rossi & Partners di Verona — è importante perché sottolinea che il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value, Mv) ma quello ipotecario o cauzionale (Mortgage lending value, Mlv), così come definito dalle direttive europee (2000/12/Ce e 2006/48/Ce). Alcune banche — prosegue Rossi — hanno svolto erroneamente gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare, prendendo come riferimento il Mv che è più alto del Mlv. Il Mv — continua Rossi — corrisponde al valore dell’immobile come se si dovesse vendere al momento della perizia mentre il Mlv richiede che il perito valuti, secondo un prudente apprezzamento, la futura negoziabilità dell’immobile. Va ricordato che il principio riguarda ogni forma di finanziamento fondiario: mutuo o apertura di credito. L’orientamento fiorentino — conclude Rossi — è già supportato da diversi tribunali, come Venezia, Cagliari e Lodi oltre che dalla Cassazione nel 1995».